不動産所得がある人（不動産賃貸業）の確定申告のやり方【青色申告】

 

ここでは、不動産所得がある人（不動産賃貸業）の青色申告での確定申告のやり方を紹介します。

 

確定申告とは毎年執り行われるもので、個人事業者（自営業者）などが自分の稼いだお金を申告するものである。

ちなみに、確定申告書の提出期間は、毎年2月上旬から3月中旬となっている。

実際の確定申告期間（所得税等）は、2月16日～3月15日（平成29年分申告期間）になる。

 

不動産所得とその他の収入がある個人事業者の確定申告の流れ

 

で、青色申告で行う確定申告の簡単な流れとしては、

 

といった流れになる。

下記では、これらについて紹介する。

 

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青色申告の申請方法とは

 

では、まず最初に行う「青色申告の申請」とは何なのかというのと

「税務署に今年から青色でしっかりと申告しますから、控除の方よろしくお願いします」というのを伝えるための書類である。

 

なのでこの書類を提出していない方は、青色申告ができないので必ず提出しなければならない書類なのだ。

それとこの書類（青色申告承認申請書）には、厳しい提出期限がもうけられているのでしっかりと確認しておく必要がある。

 

 

○１月１日～１月１５日までに新たに開業した場合⇒その事業を開始した年の３月１５日までが提出期限

 

○１月１６日以降に新たに事業を開始した場合⇒事業を開始した日から2ヵ月以内

 

○すでに事業を開始していて、これから青色申告にしようとする場合⇒最初に青色申告をしたい年の３月１５日までが提出期限：例⇒平成30年の申告（平成31年3月15日申告期限）を青色でしたい場合、平成30年3月15日が提出期限

 

「所得税の青色申告承認申請書」の提出方法については下記で紹介する。

所得税の青色申告承認申請書の提出方法

 

 

ちなみに、個人事業を開始したら届け出ないといけない書類もあるので、まだ提出していない方は提出する必要がある。

「個人事業開廃業等届出書」の提出方法については下記のページで紹介する。

 

個人事業開廃業等届出書の提出方法

 

 

領収書や通帳記帳をした通帳を揃える

 

これから青色申告しようとする方は、不動産に関する領収書などは集めておいて、それをノートなどにはっていく作業もしておく必要がある。

で、このノートなど（請求書、納品書、領収書）は原則として7年間保存しておかないといけないそうだ。

帳簿なども同じく保存しておく必要がある。

 

不動産所得の必要経費と控除

不動産所得の主な私の「必要経費と控除」としては、下記のようになる。

 

必要経費

○固定資産税/都市計画税

○損害保険料

○ガソリン代

○携帯電話代

○アパートの電気代（外灯）

○不動産の管理費用（不動産管理会社への委託料）

○空き家募集のための広告費

○修繕費

・ドアノブの交換

・網戸の補修

など

○固定資産（減価償却費）

・戸建（建物のみ）

・アパート（建物のみ）

・車

・ユニットバス

など

○その他、雑費など

 

控除

○青色申告特別控除額（～65万）

 

 

不動産所得における必要経費の勘定科目と主な減価償却資産の耐用年数

 

 

災害に対する損害保険金

災害に対する損害保険金の税務処理については、「個人事業主」と「法人経営」で違いがある。

 

・個人事業主は、保険金を収益とする必要はない、その為、修繕工事などの費用も経費として処理できないので、税務上の処理は必要がなく税金も発生しない、とのこと。

 

・法人経営では、保険金は収益とし、修繕工事などの費用は経費となる、とのこと。

 

 

不動産所得とは別の収入がある場合

 

もし、事業ではないといえる（全然稼いでいないなど）アフィリエイトやオークション等の別の収入源がある方は、確定申告書B（第1表、第2表）の書類の方で申告することになる。

この場合は、雑所得である。

でその際には、そのときに掛かった必要経費を確定申告書B（第1表、第2表）の書類で申告することができるのだ。

 

ちなみに、別の収入源が事業所得の場合には税金面でのメリットもある。

詳しくは下記を参考。

 

 

不動産所得とは別の事業所得がある場合について

 

 

確定申告Bの必要経費と控除

確定申告書B（第1表、第2表）の書類で、申告できる私の「必要経費と控除」は下記のようになる。

 

必要経費

○アフィリエイトの経費

・本

・外注記事

・レビュー品

など

 

控除

○社会保険料控除

・国民健康保険（証明書いらない）

・国民年金

○生命保険料控除

○地震保険料控除

など

 

私は最初、間違ってこういうのも（社会保険控除）不動産の経費にしてたから、後々めんどくさいことになった経緯がある。

「社会保険控除等」は、確定申告書B（第1表、第2表）の書類の方で控除を受けるようになっているので、不動産所得の経費としては計上しないのが一般的なのだ。

 

それと、国民健康保険には控除証明書はいらない。

また国民健康保険の納付済み額通知書は、世帯主宛てに届くので複数人が国民健康保険に加入している一家の場合には、面倒なことになってしまう。

 

デンキさん

 

➡国民健康保険料の納付済み額通知書について。

 

会計ソフトで不動産の決算書を作成

 

 

では、さっそく確定申告を行うための書類の作成作業を始める。

まずは、所得税青色申告決算書（不動産所得用）等を作成する。

 

所得税青色申告決算書（不動産所得用）等は、

 

○所得税青色申告決算書（不動産所得用）

○不動産所得の収入の内訳

○減価償却費の計算

○貸借対照表（資産負債調）

 

の４つの書類になる。

 

会計ソフト

 

自分で貸借対照表（たいしゃくたいしょうひょう）などの書類が書ける人は、手書きでも問題ないのだが、私のような素人にはさっぱりわからないので税理士に頼むか、知り合いに書いてもらうか、会計ソフトを購入して自分で記入するしか方法はないのである。

 

なので、私は「会計ソフト」を購入してこれら４つの書類を作成している。

会計ソフトは「弥生」のソフトが昔から有名だったので、私は「弥生会計」のソフトを購入した。

 

 

デンキさん

 

個人事業者の方で青色申告する方なら、「やよいの青色申告」のソフトが無難。

実際、こちらの商品の方が「弥生会計」よりも安くリーズナブルな価格なのでオススメと言える。

「弥生会計」だと、毎年の更新費用もバカにならないからである。

 

 

 

更新方法

ちなみに、弥生会計（やよいの青色申告）ソフトの更新方法としては、

 

●オンラインアップデートをして、新製品を購入後ソフトをインストールしてデータをコンバート（変換）する方法

---

●普通に会計ソフトを購入した後に、ソフトをインストールしてデータをコンバート（変換）する方法

---

 

などがある。

弥生会計から、やよいの青色申告に後から変更することも可能のようだ（私も30年に変更した）。

 

➡オンラインアップデートの方法

➡データをコンバートする方法

 

また最近だと、オンラインタイプの「freee」も良いようだ（法人対応バージョンもある）。

 

 

 

不動産賃貸業の場合には、難しい書類等を作成しなければならないので、素人だと手が出せないのである。

しかし、こうした会計ソフトを用いることで、簡単に確定申告用の書類が作成できるのは便利である。

 

デンキさん

 

弥生会計の導入、使い方、決算書作成方法等

 

下記では「弥生会計」のソフトを用いて所得税青色申告決算書（不動産所得用）等の書類を作成する方法を紹介する。

 

弥生会計の導入や初期設定の方法（青色申告の個人事業者）

 

弥生会計の基本的な使い方（青色申告の個人事業者）

 

弥生会計で青色申告決算書（不動産所得用）等を作成する方法

 

国税庁のサイトで確定申告書B（第1表、第2表）等を作成

 

所得税青色申告決算書（不動産所得用）等を作成後は、国税庁の確定申告のページで「確定申告書B（第1表、第2表）」等の決算書を作成していく。

 

 

不動産所得の他に「アフィリエイトやオークション」などの収入がある方は、ここで申告を行うことになる。

もちろん、「弥生会計」や「やよいの青色申告」でも確定申告書B（第1表、第2表）等は作成できる。

会計ソフトでできない場合（最新版ではない）とか、「国税庁の確定申告のページの方が良い」と思った方が、国税庁の確定申告のページで作成する必要があるのだ。

 

下記では、国税庁のサイトで確定申告書B（第1表、第2表）等を作成する方法を紹介する。

 

国税庁のサイトで確定申告書B（第1表、第2表）等を作成する方法

 

添付書類台紙

 

確定申告書B（第1表、第2表）等の書類作成後は、「添付書類台紙」に

 

○本人確認書類の写し

（「マイナンバーカードの写し」もしくは、「通知カード＋運転免許証や公的医療保険の被保険者証などの写し」）

○社会保険料控除証明書等

（国民年金等）

○生命保険料の支払い証明書

○地震保険料の支払い証明書

 

などの必要書類をのりづけする。

のりづけしない場合には、これらの書類を確定申告書B（第1表、第2表）と一緒に提出する必要がある。

 

書類を税務署に提出し、納税金（所得税）を納める

 

確定申告に必要な書類が完成したら、作成した書類に押印する。

押印後は税務署に提出する書類を揃える。

 

税務署に提出する書類としては、下記の書類になる。

 

○所得税青色申告決算書（不動産所得用）等

○確定申告書B（第1表、第2表）

○添付書類台紙

 

納税金（所得税）の支払い

 

書類が全て揃ったら、納税金（所得税）が発生しているかも確認する。

 

納税金（所得税）がある場合には、納税するために書類に記載された税務署（住所地の所轄の税務署）に出かけて、確定申告書を提出後に「納付用紙」をもらい銀行や郵便局で税金を納税することが必要なのだ。

税務署内でも納税はできるようだが、私にはやり方がわからなかったので、納付用紙だけをもらい郵便局でその日のうちに納付した。

 

基本的な納付の方法としては、

 

○電子納付

○クレジットカード納付

○振替納税

○現金納付

 

があるようだ。

やり方がわからなかったり、時間に余裕がない場合には、私みたいに税務署に書類を提出した後で「納付用紙」をもらい銀行や郵便局で納付した方が確実ではある。

 

ちなみに、納税金（所得税）がない年には、私は税務署に行くのがめんどくさかったので郵便局で郵送していた。

ただし、郵送する場合には、注意点があるので注意。

 

 

あと、控用の申告書に収受日付印が必要な方は、控用の申告書を提出用の申告書と併せて提出する必要がある。

税務署に持参しない方は、郵送する際に返信用封筒に所要額の切手を貼り一緒に提出しないといけない。